Parlando di sviluppo economico e di trend della produzione, abbiamo più volte citato la centralità del settore immobiliare, tanto che molti ritengono che l’uscita da un periodo di recessione sia annunciata – se non determinata – proprio dalla ripresa del mercato immobiliare, delle costruzioni, dei materiali edilizi, degli arredamenti. In gran parte questa affermazione deriva da teorie economiche oggi un po’ superate, basate sulla netta prevalenza delle attività materiali di produzione rispetto a quelle dei servizi.

In realtà oggi nelle economie avanzate, e a maggior ragione dopo la diffusione di internet e della net economy, sono i servizi a rappresentare la parte più dinamica e consistente del prodotto lordo di un paese. Tuttavia, è innegabile che non può esserci vero sviluppo senza una crescita del real estate e che la crescita della domanda di case causa, a cascata, anche un forte impulso di molti settori di grande importanza che ne vengono stimolati, quali l’edilizia e le costruzioni, la produzione di mobili, arredamenti e accessori per le abitazioni.

Normalmente un settore immobiliare in salute è indicatore di un intero sistema che si trova in buona salute, anche se non esiste un rapporto diretto di causa-effetto fra le due componenti dell’economia di un paese. La casa è, inoltre, un importante segnale sulla qualità della vita e molto spesso – soprattutto in Italia - l’obiettivo principale delle famiglie è proprio quello di riuscire ad acquistare una casa di proprietà.

Cerchiamo quindi di capire quali sono i fattori che influiscono sull’andamento del real estate, come si presenta oggi il mercato in Italia e quali possono essere le leve per innescare un sostanziale sviluppo.

In estrema sintesi, e in ordine sparso, gli aspetti che incidono sul mercato immobiliare sono: il livello dei tassi di interesse; le variabili demografiche; le politiche governative; l’andamento di domanda e offerta; tutte le altre condizioni particolari che possono influire sui mercati locali delle abitazioni.

Il tasso di interesse influisce direttamente sull’accesso e la sostenibilità dei mutui: ovviamente quanto più crescono gli interessi, tanto più oneroso è ricorrere all’indebitamento per l’acquisto della casa. In generale, sotto questa rubrica, vanno considerate le condizioni di accesso al credito bancario: in tempi di stretta creditizia (come l’attuale), quando le banche pongono condizioni più selettive per concedere i mutui, la domanda di abitazioni che necessita del mutuo si indebolisce notevolmente. Quindi non solo coloro per i quali la nuova rata diventa troppo onerosa, ma anche chi ad esempio ha fonti di reddito precarie o volatili, chi ha avuto precedenti segnalazioni negative o che non può permettersi di coprire la parte non finanziata dal mutuo dovrà rinunciare a comprare la casa.

Esiste anche un altro effetto, indiretto e meno rilevante, dell’aumento dei tassi sul mercato immobiliare: aumentando i costi di produzione per i costruttori e le aziende edili, tendenzialmente i prezzi (almeno delle nuove costruzioni) aumenteranno e l’offerta stessa – in seguito all’espulsione dal mercato delle aziende meno efficienti o meno solide – diminuirà.

Altro fattore importante per il real estate è quello demografico, come abbiamo visto qualche settimana fa parlando appunto delle dinamiche della popolazione. Cambiamenti nella suddivisione per classi di età o di reddito, come pure nelle preferenze in merito allo stile di vita prevalente, influiscono naturalmente sull’entità e sulla tipologia della domanda. L'invecchiamento della popolazione può portare ad un aumento della domanda di case per gli anziani, ad esempio appartamenti più piccoli o case di cura specializzate. Inoltre, gli anziani potrebbero essere più propensi a vendere le loro case e a trasferirsi in case più piccole o in zone con servizi e assistenza dedicati.

Se aumentano i nuclei familiari di piccole dimensioni, come le coppie senza figli o single, crescerà inoltre la domanda di case più piccole o appartamenti in affitto. Potrebbe esserci poi una maggiore domanda di case in zone urbane o vicine ai luoghi di lavoro.

I tassi di natalità, d’altra parte, influenzano la domanda di case: una maggiore natalità può portare ad un aumento della domanda di abitazioni più grandi o di appartamenti più spaziosi. L'immigrazione può portare ad un aumento della domanda di case per le famiglie immigrate e per i lavoratori stranieri, ad esempio case con più stanze o vicine alle zone di lavoro.

Molto importanti sono anche le politiche governative sulla casa, come ad esempio l’introduzione di inventivi fiscali per l’acquisto della prima casa, o l’inasprimento del trattamento contributivo dei redditi immobiliari; ma anche la presenza di sussidi ai produttori o ai locatori, la detraibilità di alcune spese di ristrutturazione e così via.

Infine, Come si è visto, particolari trend di domanda e offerta possono influenzare il livello dei prezzi e le condizioni di mercato, anche su determinati segmenti, per tipologie di immobili (residenziali, commerciali, e così via) o per zone geografiche.

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare italiano ha mostrato segni di ripresa dopo la crisi economica del 2008-2009. Secondo i dati dell'Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE), nel 2021 il numero di permessi di costruzione è aumentato del 15,4% rispetto all'anno precedente, il che indica un'attività edilizia in crescita. I prossimi anni saranno prevedibilmente caratterizzati da una sostanziale stazionarietà del mercato, mentre più rilevanti saranno gli scostamenti nelle aree urbane e metropolitane, soprattutto per le abitazioni di piccolo e medio taglio, ubicate in zone più servite dalle comunicazioni. Sul segmento delle abitazioni medio-grandi e di lusso sarà rilevante l’andamento della domanda da parte di investitori esteri, che hanno guidato l’ultimo forte incremento avvenuto prima della grande crisi del 2007. Nel settore degli immobili industriali e commerciali, trainato dalle prospettive di crescita e di investimento da parte delle imprese, sarà difficile invece tornare a vedere tassi di sviluppo importanti.