Oltre a quanto abbiamo raccontato nello scorso editoriale, la dinamica demografica del nostro paese, che vedrà gli over 65 anni raggiungere la quota di circa il 35% della popolazione italiana, influirà in modo evidente sui consumi permanenti delle famiglie, la casa e l’automobile, e su quelli inerenti in tempo libero, modificandone i relativi mercati. Di questa evoluzione anche gli investitori dovranno tener conto nell’allocare il loro risparmio.

L’invecchiamento ha un impatto sul consumo di beni immobiliari spesso sottovalutato e nascosto dagli effetti contemporanei della crisi economica. Il mattone è stato il bene rifugio per eccellenza in Italia dal boom economico fino alla crisi del 2008. Il settore immobiliare è però quello che ha subito il ridimensionamento più forte dal 2008 al 2014 (circa -50% per la produzione nel settore edilizio rispetto al -20% della produzione industriale, secondo dati Istat). Questo settore, inoltre, non ha conosciuto nessun recupero negli anni successivi, mentre nel 2014-18 il PIL ha recuperato circa la metà di quanto perso e la produzione industriale è aumentata di un terzo. Il secondo consumo preferito dagli italiani, l’automobile, ha conosciuto anch’esso un crollo del 50% nel 2008-14 ma ha poi ripreso circa il 60% di quanto aveva perso.

Le ragioni di questo crollo nei consumi immobiliari sono molteplici ma, oltre alle questioni fiscali e regolatorie, sono predominanti quelle legate all’invecchiamento, allo spopolamento e al rapporto tra generazioni. Il prezzo della casa è oggi in Italia funzione dell’ingente massa di risparmio accumulatasi dalla Seconda guerra mondiale a oggi. Tale prezzo è dunque largamente scollegato rispetto al flusso di reddito corrente (basso) dei giovani, ma è invece collegato allo stock di patrimonio (alto) degli anziani.

Inoltre, il tendenziale spopolamento di gran parte del territorio italiano e soprattutto del Mezzogiorno viene accelerato dalla concentrazione attorno ai maggiori centri urbani, contribuendo a un progressivo calo del valore degli immobili nei piccoli centri, nelle campagne e territori montani o marginali, che ne impoveriscono ulteriormente gli abitanti, alimentando la desertificazione di importanti fasce del territorio italiano, fenomeno non limitato al solo Mezzogiorno.

Teoricamente, un incontro tra queste tendenze opposte potrebbe avvenire: le persone anziane che vendono alloggi cittadini per ritirarsi in pensione in centri minori, in campagna, al mare e al Meridione, al fine di godere di prezzi più bassi e migliore qualità della vita, potrebbero contribuire a stabilizzare i prezzi immobiliari e liberare opportunità per i giovani nelle grandi città. Tuttavia, questo fenomeno - che già in parte avviene - stenta ad acquisire le dimensioni necessarie, anche perché la delocalizzazione degli anziani si scontra con la concentrazione dei servizi sanitari e di assistenza nei grandi centri, oltre che dal costo umano rappresentato dalla rottura con ambiente, parenti e amici, provocata dall’abbandono dei luoghi di residenza.

Vi è anche un mutamento del tipo di alloggio necessario per gli anziani, di minori dimensioni, dotato di ascensori e di servizi di sostegno. Questa necessità potrebbe guidare una parte consistente dei consumi per ristrutturazione o costruzione di alloggi e influire sul processo di alienazione di parte del patrimonio immobiliare di proprietà di anziani con difficoltà a gestirli. Tuttavia, la combinazione della tentazione di alienare proprietà immobiliari da parte delle classi demografiche più anziane e più numerose, quelle nate tra gli anni Trenta e la fine degli anni Sessanta, e la carenza di potere d’acquisto da parte dei giovani, provoca una tendenza strutturale cronica al calo dei prezzi immobiliari in quasi tutte le ripartizioni geografiche a eccezione delle grandi città.

In generale le tendenze demografiche produrranno un minor dinamismo economico per mancanza di forza lavoro e di energie giovanili, con una perdita di rilevanza dei consumi tipicamente se non esclusivamente giovanili. Il declino del settore dei prodotti per l’infanzia e dei giocattoli è evidente con la scomparsa dai centri storici delle città italiane di gran parte dei negozi dedicati. Nei centri che perdono popolazione chiudono i negozi di prossimità e i servizi; intanto, non vi sono opportunità di creare nuove attività per i giovani, sollecitando emigrazione e ulteriore perdita di popolazione, il che a sua volta rende sempre più difficile il sostegno alla popolazione anziana.

L’invecchiamento dovrebbe accentuare il relativo declino della tendenza all’acquisto di automobili di proprietà, a causa della ridotta mobilità che si determina con l’età e del venir meno dell’esigenza di recarsi al lavoro con un mezzo di trasporto privato. Anche in questo caso la tendenza acquisisce maggior forza in quanto si cumula con gli effetti dell’impoverimento e della tendenza a usare servizi di trasporto condivisi tramite nuove tecnologie e non in proprietà esclusiva.

Una grande eccezione sembra essere il settore del turismo e del consumo di pasti fuori casa, che sta beneficiando di un lungo boom favorito proprio dai mutamenti demografici. Il calo di domanda relativa dei giovani con bassa capacità di spesa è più che compensato dall’aumento di domanda di senior solvibili, soprattutto stranieri. I tour organizzati puntano molto sul settore dei pensionati, non soggetti alle stesse limitazioni stagionali dei lavoratori occupati e dalla disponibilità di periodi di ferie. Il settore delle crociere via nave, ad esempio, ha conosciuto una vera e propria esplosione. I gruppi organizzati permettono di fornire servizi integrati di trasporto, alloggio, ristorazione, intrattenimento e cultura, in modo particolarmente adatto a una popolazione con minore senso dell’avventura ma con molto tempo a disposizione, reddito adeguato e desiderio di godersi la vita.

In sostanza, il fenomeno dell’invecchiamento in Italia ha effetti molto più significativi in quanto è accompagnato dal calo della natalità e dalla riduzione della popolazione, visto che diminuisce troppo velocemente il rapporto tra il numero di abitanti in età lavorativa e il numero delle persone dipendenti dal lavoro altrui, trasmettendo così impulsi recessivi strutturali all’economia, che l’invecchiamento di per sé non comporterebbe.

La riallocazione dei consumi è un fenomeno costante in tutte le fasi di mutamento dell’economia e della società e non dovrebbe destare allarme. Tuttavia, gli impatti delle dinamiche demografiche  sul sistema immobiliare sarà assai rilevante sia per la qualità della vita delle giovani generazioni, sia per i risparmi delle generazioni più anziane, sia infine per la stabilità del sistema bancario che finanzia il settore e di quello assicurativo che vi investe.