Proseguiamo a parlare di chi è alla ricerca di mezzi finanziari per acquistare un immobile e decide di indebitarsi attraverso l’accensione di un mutuo, impegnandosi a restituire gradualmente la somma ricevuta ed a pagare i dovuti interessi concedendo inoltre l’immobile da comprare in garanzia alla banca in favore della quale costituisce ipoteca.

Una volta si riteneva (erroneamente) che il mutuo fosse l’operazione più sicura per la banca, in quanto se il debitore non pagava, l’istituto avrebbe potuto sempre rivalersi sull’immobile, escutendo l’ipoteca per venderlo all’asta e rientrare così in possesso dell’importo prestato.

L’esperienza ha dimostrato invece che quando le cose vanno male, il valore degli immobili diminuisce rapidamente e le vendite forzate, specie in momenti di crisi generalizzata, difficilmente consentono di recuperare tutto.

In passato infatti, veniva concessa a mutuo se non l’intera somma necessaria a comprare la case, almeno una percentuale molto alta, fino all’80 o al 90%. Specie quando la valutazione del bene è stata generosa, o in momenti di alti prezzi sul mercato, questo esponeva spesso le banche al rischio di perdite. Per tale motivo oggi difficilmente viene mutuato più del 65-70% del valore della casa, ma più spesso la percentuale di finanziamento non supera il 50%.

Ciò significa, intanto, che chi vuole comprare un immobile, deve disporre all’incirca di almeno il 40/50% del costo ipotizzato, comprendendovi naturalmente anche i costi accessori quali spese notarili, agenzia immobiliare, assicurazioni, eventuali lavori di ristrutturazione ed utenze.

Inoltre, come per i prestiti personali, anche nel caso del mutuo è necessario non avere precedenti negativi segnalati e disporre di un reddito mensile ragionevolmente superiore alla rata. Quindi, prima di impegnarsi nell’acquisto della casa, è necessario verificare di possedere tali requisiti, altrimenti si potrebbe poi non essere in grado di perfezionare l’acquisto e magari perdere la caparra versata.

Esistono molti siti o programmi che, a seconda del tasso e della durata, calcolano la rata corrispondente ad un certo prestito: per questo il primo esame di fattibilità può e deve essere fatto dallo stesso acquirente.

Ad esempio, se abbiamo individuato una casa che ci interessa e che costa 200.000 euro, dobbiamo intanto averne disponibili la metà. Andiamo poi a vedere quanto all’incirca dovremo pagare di rata: sul mercato per tale tipo di mutuo (prima casa) le migliori offerte prevedono oggi una rata mensile di circa 900€ per la scadenza di 10 anni e di circa 640€ per la scadenza 15 anni (il tasso fisso è circa l’1,50/1,80%, corrispondente ad un TAEG – per la definizione si veda la pillola della scorsa settimana - del 2/2,10%).

Ciò significa che, posto che abbiamo 100.000€ liquidi disponibili, se il nostro stipendio medio è di 2.000€ al mese, sicuramente dovremo orientarci per un mutuo a 15 anni. Già con uno stipendio di 1.500€ invece, ammesso che la banca conceda il mutuo, avremmo davanti 15 anni non facili in cui oltre un terzo dello stipendio dovremo girarlo alla banca. Ma se abbiamo un reddito inferiore a 1.500€ al mese, certamente quella non è la casa per noi. Tutto questo poi senza considerare la stabilità di tale reddito per i 15 anni successivi: è per questo che molte giovani coppie oggi non riescono purtroppo a mettere su casa di proprietà nonostante che i tassi di interesse siano al minimo storico e che magari abbiano anche un buono stipendio.

Una volta fatte queste preventive verifiche, potremmo avventurarci nel percorso di acquisto della prima casa.

Per la scelta della banca più conveniente, anche in questo caso basta utilizzare i portali che mettono a confronto ed esplicitano le diverse offerte presenti sul mercato e valutare in termini di TAEG.

Nel caso della prima casa, va tenuto presente che una parte della quota interessi può essere annualmente detratta e quindi recuperata in sede di dichiarazione dei redditi, mentre nel caso di mutui per altre finalità, e a maggior ragione nel caso dei prestiti personali, non è possibile detrarre alcunché.

E a questo punto non resta che pagare le rate...